Das Mathildenviertel – Ein Quartier mit Geschichte und Verantwortung

von Lea Hanke

Das Grundstück an der Bieberer Straße 39 markiert den nördlichen Eingang des historischen Mathildenviertels und ist als Teil einer gründerzeitlichen Gesamtanlage mit hochwertigen Einzeldenkmalen eine städtebaulich besonders sensible Fläche. Früher standen hier die Villa Schramm und ein parkartiger Grünbereich, die für Belichtung, Durchlüftung und Erholung bei ohnehin hoher Baudichte im Quartier sorgten: ein städtebauliches Konzept, das bis heute die Qualität des Viertels prägt.

In den 1950er Jahren wurde die Fläche mit einem sechsgeschossigen Solitär mit niedrigem Sockelbau bebaut, der trotz aller Kritik deutlich erkennbar auf die Umgebung reagiert: Er fasst den Mathildenplatz räumlich, unterbricht den Lärm- und Sichtkorridor zur Berliner Straße und lässt durch seine Gliederung und Durchblicke die historische Platzrandarchitektur weiter wirksam bleiben. Dieses Zusammenspiel aus Gründerzeit, Nachkriegsarchitektur und Freiflächen ist der Maßstab, an dem sich neue Planungen messen lassen müssen.

Was aktuell geplant ist

Der Investor strebt eine nahezu vollständige Über- und Unterbauung des Grundstücks mit einem 5-8‑geschossigen Blockrandkomplex plus Staffelgeschoss mit etwa 160 Wohnungen und rund 90 Stellplätzen an. Geplant ist eine dichte Randbebauung mit engen Innenhofsituationen und zusätzlichen Staffelgeschossen.

Nach Darstellung des Magistrats soll das Vorhaben nach § 34 BauGB genehmigungsfähig sein, obwohl das Grundstück als freigestellte Sonderfläche derzeit keinen direkten baulichen Bezugspunkt für ein „Einfügen“ in eine Blockrandstruktur bietet. Zugleich wird die Art der Nutzung von einer gemischten Nutzung mit Büros, Einzelhandel, Kita und sozialen Angeboten hin zu einer weitgehend reinen Wohnnutzung verändert – mit völlig anderen Anforderungen an Licht, Luft, Sonne und gesunde Wohnverhältnisse.

Dichte, Klima und Boden – warum das Maß nicht stimmt

Die vom Bauherrn benannten Kennzahlen zeigen eine Geschossflächenzahl (GFZ), die laut Bauherr für den gesamten Block teils deutlich über 3,8, nach eigener Berechnung sogar bei etwa 4,8 liegt. Ein Wert, der nicht nur die umgebende Gründerzeitbebauung mit typischen GFZ zwischen etwa 1,9 und 2,5 weit übertrifft, sondern auch traditionelle stadtplanerische Leitlinien zu gesunden Wohnverhältnissen verletzt. Historische Erfahrungen aus überverdichteten Gründerzeitquartieren haben gezeigt, dass derartige Dichten ohne großzügige Grün- und Platzflächen zu erheblichen Gesundheits- und Lebensqualitätsproblemen führen, weshalb in vielen Städten mit hohem Mitteleinsatz Gebäude abgerissen wurden, um wieder Licht, Luft und Sonne in die Quartiere zu bringen. Gerade vulnerable Gruppen wie Alte, Kinder und sozial Schwächere haben ein deutlich höheres Risiko für gesundheitliche Folgen.

Hinzu kommt, dass der Standort im bioklimatischen Belastungsraum liegt: Laut Klimakarten ist das Mathildenviertel bereits heute ein Hitzehotspot, in dem Durchlüftung und Begrünung zentrale Zukunftsaufgaben sind. Der geplante Baukörper würde wie ein „Klimapfropfen“ wirken, Kaltluftströme in Richtung Karlstraße abschneiden und die Hitzebelastung für Anwohnerinnen und Anwohner bis 2050 weiter verschärfen, statt eine klimaresiliente Stadtentwicklung zu unterstützen.

Risse, Wasser, Boden – ein sensibles Fundament

Bewohnerinnen und Bewohner im Mathildenviertel berichten seit Jahren von gravierenden Rissbildungen in den Fassaden, Wasserschäden in Kellern und einer insgesamt schwierigen Bodenlage, die schon ohne Großbaustelle zu Schäden führt. Historische Karten und Zeitzeugen erinnern daran, dass ein Bach unter dem Gebiet verläuft und dass die Fläche lange als Park- und Grünanlage genutzt wurde – ein typischer Hinweis darauf, dass der Untergrund für dichte Bebauung problematisch ist.

Jeder größere Eingriff, insbesondere mit tiefgreifender Unterbauung und Tiefgarage, bedeutet hier ein erhebliches Risiko für die bestehende Bausubstanz, gerade für denkmalgeschützte Gebäude mit hohen Sanierungs- und Unterhaltungsauflagen. Ein bloßes Beweissicherungsverfahren, wie vom Investor in Aussicht gestellt, reicht in dieser Situation nicht aus, weil es Schäden lediglich dokumentiert, aber weder verhindert noch die Kostenrisiken fair verteilt.

Denkmalschutz und Stadtbild

Das Mathildenviertel ist als Kulturdenkmal-Gesamtanlage mit herausragenden Gründerzeitfassaden geschützt, einzelne Gebäude sind zusätzlich als Einzeldenkmale eingestuft. Die geplante Blockrandbebauung würde die historisch gewollten Blickbeziehungen auf die reich dekorierten Fassaden und die Platzräume massiv beeinträchtigen und das Zusammenspiel von Platz, Solitärbau der 50er Jahre und gründerzeitlicher Randbebauung zerstören.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die mit hohem finanziellem und organisatorischem Aufwand denkmalgerechte Sanierungen leisten und strenge Auflagen des Denkmalschutzes erfüllen, wäre eine derart überzogene Verdichtung ein Schlag ins Gesicht. Ein Neubau, der die denkmalpflegerische Qualität ignoriert, konterkariert den bürgerlichen Gestaltungswillen, der das Viertel historisch geprägt hat, und gefährdet die Identität des Quartiers als östliche Innenstadt Offenbachs.

Parkplatzdruck und Verkehr

Schon heute ist der Parkdruck im Mathildenviertel erheblich, wie sowohl die Anwohnerinnen und Anwohner als auch städtische Untersuchungen bestätigen. Die vorhandene Stellplatzsatzung basiert auf der Erkenntnis, dass in innerstädtischen Quartieren wie hier ein Stellplatzschlüssel von etwa 1,0 pro Wohnung notwendig ist – bei 160 geplanten Wohnungen wären 90 Stellplätze deutlich zu wenig, während die nahezu vollständige Unterbauung des Grundstücks zugleich die Umsetzung der Niederschlagswassersatzung (Regenwasserversickerung vor Ort) stark erschwert.

Neue Landesvorgaben haben zwar die formale Möglichkeit der Stadt eingeschränkt, Stellplätze strikt einzufordern, doch steht dies im Spannungsfeld höherrangiger Rechtsgrundsätze, wonach keine vermeidbaren Belastungen für die Umgebung geschaffen werden dürfen. Ohne intelligentes Mobilitätskonzept, mit Car-Sharing, familiengerechte Wohnungsgrößen, sozialer Durchmischung und konsequentem Regenwassermanagement droht ein massiver zusätzlicher Parkplatzsuchverkehr, der die Lebensqualität weiter senkt.

Sozialverträglichkeit statt Hongkong-Dichte

Bewohnerinnen und Bewohner fürchten zu Recht soziale Veränderungen im Viertel: Neu zuziehende Haushalte, die sich nicht einbringen, eine brüchiger werdende Nachbarschaft und alte Menschen, die ihre gewachsene Umgebung verlassen müssen, weil die Qualitäten von Licht, Luft, Ruhe und sozialem Miteinander verloren gehen. Neubau löst die Wohnungsfrage nicht automatisch, wenn vor allem investorengetriebene Renditeprojekte ohne wirksam gesicherten Anteil an gefördertem Wohnungsbau entstehen.

Das Projekt würde mindestens 300 zusätzliche Bewohnerinnen und Bewohner auf einer Fläche von rund 3.000 bis 3.300 Quadratmetern unterbringen und damit eine Einwohnerdichte erreichen, die im Vergleich mit hochverdichteten Weltstädten wie Hongkong gezogen wurde. Eine solche Dichte bei gleichzeitig hoher Mietenbelastung – die Mieten würden so teuer und so hoch werden, wie der Markt es hergibt – führt nicht zu bezahlbarem Wohnraum für die Menschen im Quartier, sondern zu Verdrängung und sozialer Spaltung.

Was Ofa fordert: Ein Bebauungsplan für ein gutes Mathildenviertel

Aus Sicht der Ofa-Fraktion kann ein Projekt dieser Größenordnung und Tragweite nicht über eine großzügige Anwendung des § 34 BauGB durchgewunken werden; es besteht ein klares Planerfordernis für einen Bebauungsplan. Ein solcher Bebauungsplan muss insbesondere regeln:

• Maßvolle Dichte mit einer GFZ, die zu gesunden Wohnverhältnissen passt und die Gründerzeitstruktur respektiert
• Verbindliche Berücksichtigung von Klima- und Lüftungskorridoren sowie eine deutliche Begrünung des Areals
• Schutz der denkmalgeschützten Gebäude, ihrer Fassadenwirkung und Blickbeziehungen
• Klare Vorgaben zur Bodenuntersuchung, Grundwasserproblematik und Sicherung der Bestandsbauten
• Eine Stellplatz- und Mobilitätsstrategie, die weder die Nachbarschaft überlastet noch die Niederschlagswassersatzung aushebelt
• Einen verbindlichen Anteil an sozialverträglichem, auch gefördertem Wohnraum

Ein Bebauungsplan ist auch demokratiepolitisch wichtig: Er zwingt zur formellen Beteiligung der Öffentlichkeit, schafft Transparenz und gibt Eigentümerinnen, Mieterinnen und politischen Gremien ein rechtssicheres Instrument, die Entwicklung des Mathildenviertels im Interesse des Gemeinwohls zu gestalten.

Ein anderes Projekt ist möglich

Ofa steht für eine Zukunft des Mathildenviertels, in der bezahlbarer Wohnraum, Denkmalschutz, Klimaschutz und soziale Stabilität zusammengedacht werden. Das heißt konkret: weniger Höhe und Masse, bessere Abstände, mehr Grün- und Aufenthaltsflächen, ein kluger Wohnungsmix und klare Grenzen für die Ausnutzung des Grundstücks – und vor allem ein Konzept, das nicht gegen die Nachbarschaft, sondern mit ihr entwickelt wird.

Die vielen engagierten Stimmen aus den bisherigen Treffen zeigen, dass die Menschen im Viertel bereit sind, für ihr Quartier zu kämpfen und Verantwortung zu übernehmen. Aufgabe der Kommunalpolitik ist es jetzt, diese Energie aufzugreifen, die richtigen Fragen zu stellen und dafür zu sorgen, dass aus einem „Riesenbauprojekt“ ein gutes Projekt für das Mathildenviertel wird – sozialverträglich, denkmalgerecht und zukunftsfest im Umgang mit Wasser, Boden und Klima.

Siehe auch: Wann platzt die Stadt? Beitrag vom 24.11.2025: https://www.ofa-ev.de/2025/11/24/wann-platzt-die-stadt/