Wann platzt die Stadt?

von Annette Schaper-Herget

• Nachverdichtung
• Ein neues Bauprojekt im Mathildenviertel
• Ein neuer Flächennutzungsplan
• Bioklimatische Belastungs- und Ausgleichsräume
• Parkdruck
• Der Entwurf des Flächennutzungsplans passt der Stadt nicht!
• Die Stadt entwirft eine Stellungnahme gegen den Flächennutzungsplan
• Wie geht es weiter?

Nachverdichtung

Nachverdichtung ist ein probates Mittel, um Wohnraum zu schaffen. Nachverdichtung heißt: Baulücken füllen, aufstocken, und aus Einfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser machen. So weit, so gut, und so ist das auch in Offenbach geplant. Am Ledermuseum wurden Häuser aus dem Klassizismus abgerissen; dafür soll ein „Riesenblock“ hingestellt werden. Dagegen gab es viele Proteste, vor allem auch im Hinblick auf Kaltluftschneisen, die damit zugebaut werden und Hitzeinseln, die neu entstehen. Auch eine Fachaufsichtsbeschwerde beim Regierungspräsidenten wurde eingereicht, aber sie scheiterte, weil man in Darmstadt die Kritik noch nicht ernst genommen hatte.

Ein neues Bauprojekt im Mathildenviertel

Jetzt gibt es ein neues Bauprojekt im Mathildenviertel. Ein ganzes Viertel, das an die Karlstraße, die Bleichstraße und an die Kraftstraße grenzt, wird bis an die Grundstücksgrenze zugebaut, noch ein wenig höher als die Nachbarhäuser. Das Land hat neue Baugesetze erlassen, die die Zahl der vorgeschriebenen Stellplätze stark reduziert. Das macht das Projekt wirtschaftlicher, aber es verschärft die Parkraumsituation in diesem ohnehin dichten Viertel massiv.

Verträgt das Mathildenviertel jetzt noch 160 bis 180 neue Wohnungen? Wie sieht es mit den Kaltluftschneisen aus? Welchen Einfluss hat diese Bebauung auf die Hitzeentwicklung? Wie fügt sich ein Klotz, der bis an die Grundstücksgrenzen geht, in das hübsche Stadtbild mit den schönen Gründerzeithäusern ein? Denn in der Nachbarschaft stehen denkmalgeschützte Häuser in einem einheitlichen Stil. Reicht die Infrastruktur unserer Stadt für so viele Neuzuzüge? Diese Fragen müssen ergebnisoffen diskutiert werden.

Ein neuer Flächennutzungsplan

Einige dieser Fragen werden auch im neuen Entwurf des Regionalen Flächennutzungsplans Südhessen behandelt. Was ist ein Regionalplan? Dies beantwortet die Webseite des Regierungspräsidenten in Darmstadt so:

„Regionalpläne dienen der Steuerung der räumlichen Entwicklung. Sie machen Vorgaben für die Flächennutzung und setzen damit den planerischen Rahmen für die räumliche Entwicklung einer Region. Die in den Plänen festgelegten Ziele und Grundsätze der Raumordnung sind von allen öffentlichen Stellen bei ihren raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen zu beachten bzw. zu berücksichtigen. Gegenüber der Bauleitplanung der Gemeinden begründen die Ziele eine Anpassungspflicht.“

Nun wird ein neuer Regionalplan entwickelt. Zur Zeit gibt es einen Vorentwurf¹, zu dem Bürger und Kommunen Stellungnahmen abgeben können, bis zum 15. Dezember. In diesem Entwurf steht einiges zu „Bioklimatischen Belastungs- und Ausgleichsräumen“ sowie zu „Innenentwicklung und Klimaschutz“.

Bioklimatische Belastungs- und Ausgleichsräume

Zur Innenentwicklung und Klimaschutz heißt es in dem Entwurf, dass es in Offenbach Stadtteile gebe, insbesondere die hoch verdichteten Stadtteile Nordend, Zentrum, Mathildenviertel und Senefelderquartier, die eine Unterversorgung mit öffentlichen Grün- und Freiflächen aufweisen. Hier fordert der Entwurf des Regionalplans, dass keine weitere Verdichtung erfolgen soll. Stattdessen soll „die Durchlüftung verbessert, der Vegetationsanteil erhöht und vorhandene oder zu erwartende Belastungen minimiert werden“.

Dies steht in eklatantem Widerspruch zu den derzeitigen Plänen zum Bauprojekt Bieberer Straße 39, das eine noch weitere Verdichtung vorsieht. Es bedeckt das ganze Gebiet zwischen Karlstraße, Bieberer Straße, Kraftstraße und Bleichstraße. Dort sollen etwa 160-190 Wohnungen gebaut werden, mit Blockrandbebauung, und insgesamt noch höher als die Nachbarhäuser. Damit wird sich die Bewohnerzahl des Mathildenviertels noch mal stark erhöhen. Der Bauklotz wird auch das Mikroklima und die Frischluftzufuhr verändern. Im Gestaltungsbeirat wurde gefragt, ob es dazu Untersuchungen und Gutachten gebe, das ist nicht der Fall. Es gibt eine Klimafunktionskarte² für Offenbach. Sie zeigt die Temperaturen und Luftströme in verschiedenen Stadtgebieten. Sie wäre die Grundlage für ein Klimagutachten und es ist unverständlich, dass es für dieses Bauprojekt kein solches gibt.

In dem Entwurf wird auch gefordert, dass andere Stadtteile als „Ausgleichsräume“ dienen sollen, die in denen „Nachverdichtungen, sofern überhaupt, behutsam erfolgen sollen, um die Klimafunktionen nicht zu beeinträchtigen“.

Parkdruck

Durch das Bauprojekt Bieberer Straße 39 wird sich auch der Parkdruck im Viertel erhöhen, denn es ist davon auszugehen, dass die meisten Bewohner einen PKW besitzen. Das Parkhaus, das unter dem Wohnklotz schon zur Verfügung steht, hat aber nur 60 Plätze. Tatsächlich ist die alte Stellplatzsatzung aufgehoben, nach der neuen Gesetzeslage muss pro Wohnung nur ein halber Stellplatz zur Verfügung stehen. Es würde im Mathildenviertel dann so laufen wie in Bieber-Nord, das unter einem extremen Parkdruck ächzt. Obwohl dort ein großes Gebiet beplant worden war, hat man aus Kostengründen darauf verzichtet, ein Quartiersparkhaus mit einzuplanen. Denn das bringt ja nicht so viel Rendite. Schon jetzt gibt es Parkdruck im Mathildenviertel. Es ist abzusehen, was dann auf die Bewohner zukommt.

Der Entwurf des Flächennutzungsplans passt der Stadt nicht!

Sollte der Flächennutzungsplan beschlossen werden, so wie im Entwurf vorgesehen, wäre das das Aus für das Projekt im Mathildenviertel, denn die Stadt muss sich mit ihren Bauplänen an den Flächennutzungsplan halten. Statt weiter zu verdichten, müsste sie im Gegenteil für mehr Freiflächen sorgen. Er wäre auch das Aus für die Pläne, das Gebiet in Bieber-Waldhof zu bebauen, denn das wäre laut Flächennutzungsplan ein „bioklimatischer Ausgleichsraum“, der nicht weiter bebaut werden dürfte. Übrigens wäre der Plan auch das Aus für die Hoffnung, eine innerstädtische Verbindungsstraße zur B448 irgendwie durch das Land finanziert zu bekommen, aber dazu werden wir einen eigenen Beitrag schreiben.

Der Klimawandel schreitet fort, und auch die Kommunen haben eine Verantwortung für ihre Bürger und Bürgerinnen und zum Umgang mit seinen Folgen.

Unsere Stadtregierung hat jedoch das Mantra, dass die Stadt noch weiter wachsen müsse. Noch mehr Leute sollen herziehen, und zwar möglichst welche, die viele Steuern zahlen. Das ist übrigens auch der Grund dafür, dass der Anteil der bezahlbaren Wohnungen im geplanten Bauprojekt am Kaiserlei zu gering ist. Dies begründet die FDP so³: Wenn man zu viele bezahlbare Wohnungen hätte, bekäme man einen sozialen Brennpunkt.

Weil sich die Stadtgrenzen nicht verschieben lassen, setzt man auf Nachverdichtung und Zubauen der letzten Frischluftschneisen. Auch das Bauprojekt am Ledermuseum pflastert weitere Flächen zu und zerstört eine lokale Frischluftschneise, so dass man auch dort mit weiterer Aufheizung rechnen muss. Anwohner haben deshalb eine Fachaufsichtsbeschwerde an das Regierungspräsidium geschickt, aber leider ist sie noch nicht so abgearbeitet worden, wie es der Entwurf des Flächennutzungsplans vorsieht.

Am Ledermuseum wird nun zugepflastert, kühlende Luftschneisen blockiert und das Stadtbild verschandelt. Das nächste Projekt dieser Art soll jetzt das Bauprojekt neben dem Mathildenplatz werden. In einer früheren Diskussion im Gestaltungsbeirat sagte Baudezernent Paul Gerhard Weiß (FDP) zur Kritik, dass die Zahl der Wohnungen zu hoch sei: „Es muss ja schließlich Geld verdient werden.“

Es soll übrigens auch ein neuer Masterplan kommen, der über 2035 hinaus gelten soll. Der soll dann in der nächsten Wahlperiode beschlossen werden, und er wird vermutlich die Ausweisung weiterer Baugebiete auf bisher unbebauten Flächen vorsehen, z. B. in Bürgel-Ost.

Daher wollen die Stadt, der Investor und seine Lobbyisten verhindern, dass der neue Flächennutzungsplan ihnen einen Strich durch ihre Rechnung macht.

Die Stadt entwirft eine Stellungnahme gegen den Flächennutzungsplan

Aus diesem Grund hat die Stadt eine Stellungnahme⁴ zum neuen Flächennutzungsplan entworfen, die wir der nächsten Stadtverordnetensitzung abnicken sollen.

Wir müssen leider davon ausgehen, dass die Koalition aus SPD, Grünen und FDP einstimmig dafür stimmen werden, denn mit ihrem Koalitionsvertrag haben sie auf ihr Recht verzichtet, nach eigenem und bestem Wissen und Gewissen zu entscheiden. Und sie haben die Mehrheit, es kann daher von oben durchregiert werden.

In der städtischen Stellungnahme steht zum Thema Stopp weiterer Verdichtung in den stark betroffenen Stadtteilen, also auch im Mathildenviertel:

„Dennoch wird sich der prognostizierte weitere Bevölkerungszuwachs aufgrund der begrenzten Außenentwicklungsflächen wiederum v.a. in Nachverdichtungen realisieren müssen. (Zur Verbesserung der Grün- und Freiflächenversorgung wird Städtebauförderung betrieben und werden i.R. von Bebauungsplanverfahren und städtebaulichen Verträgen private Investoren zur Schaffung entsprechender Flächen verpflichtet)“

Der hier verwendete Ausdruck „der prognostizierte Bevölkerungszuwachs“ sollte ehrlicher heißen: „der von uns gewünschte Bevölkerungszuwachs“. Man sieht sich ja im Wettbewerb mit den Nachbargemeinden.

Die Stadt gibt in der Stellungnahme daher u.a. folgende „Anregung“:

Der Flächenplan sollte „auf die Darstellung bioklimatischer Ausgleichsräume zu verzichten.“ (Damit man Bieber-Waldhof und weitere noch auszuweisende Gebiete bebauen kann.)

Die Stellungnahme behauptet weiterhin, dass „bei bauleitplanerisch gesteuerten Nachverdichtungen ohnehin regelmäßig Klimagutachten zur konzeptionellen Optimierung der Planung eingeholt werden …“. Daher sei „Mehrwert der neuen Darstellung grundsätzlich hinterfragt“. Damit ist gemeint, dass im Flächenplan steht, dass in bioklimatischen Belastungsräumen, wie z.B. auch in den historischen Ortskernen von Bieber, Bürgel und Rumpenheim „…die Durchlüftung verbessert, der Vegetationsanteil erhöht und vorhandene oder zu erwartende Belastungen minimiert werden“ sollen.

Die Behauptung, dass bei Nachverdichtungen regelmäßig Klimagutachten eingeholt werden, ist bei dem Projekt im Mathildenviertel falsch. Dies wurde in der letzten Sitzung des Gestaltungsbeirats ja klar festgestellt. Damit ist auch die Begründung für die „Anregung“ hinfällig.

Natürlich geht die Stellungnahme auch auf das geplante Neubaugebiet Bieber Waldhof West ein: Nach der derzeitigen Version des Flächenplans ist dort eine bauliche Nutzung ausgeschlossen. Es gebe keine Gründe zu dessen Untersagung, und als Beweis führt man den Vorentwurf Klimagutachten für das Baugebiet an. Nicht erwähnt wird in der Stellungnahme, dass dies umstritten ist.

Kurz zusammengefasst, die Stadt möchte den Flächennutzungsplan in allen Punkten geändert haben, die gegen ihre Bebauungs- und Verdichtungspläne sprechen. Sollte dem stattgegeben werden, ist die Funktion des Klimaschutzes dahin.

Wie geht es weiter?

Wir erinnern daran, dass nicht nur Kommunen, sondern auch jeder einzelne Bürger Stellungnahmen und Einwendungen abgeben kann, bist zum 15. Dezember 2025. Dies können Sie über das Beteiligungsportal des Landes Hessen⁵ tun.

Und unabhängig davon, ob die Stadtverordneten die Stellungnahme beschließen und die Änderungen tatsächlich in den Flächennutzungsplan eingehen, besteht noch eine Möglichkeit, das Bauprojekt umweltverträglicher zu gestalten. Letztendlich bleibt ja noch die Fachaufsichtsbeschwerde, falls es wirklich so genehmigt werden sollte.

Links in diesem Beitrag:

1. https://rp-darmstadt.hessen.de/infrastruktur-und-wirtschaft/regionalplanung/regionalplan-suedhessen/neuaufstellung/
2. https://www.offenbach.de/buerger_innen/umwelt-klima/klima/klimawandel-klimaanpassung/Klimafunktionskarte/klimafunktionskarte.php#karten-als-downloads/
3. https://www.ofa-ev.de/44-sitzung/#betongerippe/
4. https://pio.offenbach.de/index.php?aktiv=doc&docid=2025-00021650&year=2025&av_dokument_id=21650&view=
5. https://beteiligungsportal.hessen.de/portal/rpda/beteiligung/themen/1005552